아파트 양도세율 표와 계산 순서, 내 세금 직접 구하는 법

아파트 양도세율은 보유 기간과 주택 수에 따라 6~45%의 기본세율, 60%·70%의 단기 세율, 조정대상지역 다주택 중과로 나뉩니다. 먼저 내 경우가 어디에 해당하는지 확인하고, 아래 순서대로 계산하면 세금을 직접 구할 수 있습니다. 기준은 2026년 10월입니다.

계산 전에 준비할 것

• 매매계약서(취득 때와 양도 때 모두)와 취득일·양도일 날짜
• 취득세·중개수수료·법무사 비용 영수증, 새시·확장 같은 자본적 지출 증빙
• 세대원 전원의 주택 보유 현황과 취득 당시 조정대상지역 여부
• 본인이 실제로 거주한 기간을 보여 주는 주민등록 초본

양도일은 원칙적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라는 점을 먼저 기억해 두세요.

서류가 모였다면 가장 먼저 비과세 여부부터 가려야 합니다. 비과세라면 아래 세율 계산은 필요하지 않습니다.

1세대 1주택이면 먼저 비과세부터

양도일 현재 세대 기준으로 국내에 주택이 한 채이고 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 없습니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 채워야 합니다.

다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 계산식은 '양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액'입니다. 10억에 사서 15억에 팔면 5억 × 3억 ÷ 15억 = 1억 원이 과세 대상 차익이 됩니다.

12억 원 이하이고 보유·거주 요건을 채웠다면 세금은 0원입니다.

이사 때문에 집이 잠시 두 채가 되는 일시적 2주택도 처분 기한 안에 팔면 비과세가 됩니다. 2026년 10월 1일부터는 종전집과 새집이 모두 조정대상지역이면 기한이 2년으로 짧아졌으니, 계약 전에 국세청이나 126 상담으로 내 날짜를 꼭 확인하세요.

아파트 양도세율 표: 보유 기간별

비과세가 아니라면 보유 기간이 첫 번째 기준입니다.

여기에 양도소득세의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다. 예를 들어 세액이 1,000만 원이면 지방소득세 100만 원이 더해집니다.

2년 이상 보유했다면 아래 과세표준 구간표를 봅니다. 아파트 양도세율은 소득세와 같은 8단계 누진 구조입니다.

과세표준별 기본세율과 누진공제

과세표준 전체에 한 번에 곱하는 것이 아니라, 구간을 넘은 부분에만 높은 세율이 붙습니다. 계산을 쉽게 하려고 '과세표준 × 세율 − 누진공제'로 한 번에 구합니다.

과세표준 구하는 4단계

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제

장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 시작하고, 보통 연 2%씩 쌓여 최대 30%(15년)입니다. 1주택 비과세 대상이지만 12억 원을 넘는 경우에는 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합해 최대 80%까지 받습니다.

숫자로 따라 해 보겠습니다. 비과세가 아닌 경우를 가정한 단순 예시입니다.

계산 예시: 5억에 사서 8억에 판 경우

• 양도차익 3억 원 (필요경비는 없다고 가정)
• 10년 보유로 공제 20%(6,000만 원)를 빼면 소득금액 2억 4,000만 원
• 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 2억 3,750만 원
• 2억 3,750만 × 38% − 1,994만 = 약 7,031만 원
• 지방소득세 약 703만 원을 더해 총 약 7,734만 원

매매가 8억에 곱하는 것이 아니라 공제를 거친 2억 3,750만 원에 곱합니다.

다주택자 중과는 어떻게 되었나

조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 이 중과가 한시적으로 미뤄졌던 기간은 2026년 5월 9일에 끝났습니다.

그 날짜까지 계약금을 지급하고 정해진 기한 안에 양도한 경우만 예외로 인정되었습니다. 지금 파는 다주택자의 아파트 양도세율은 중과가 적용되는지가 핵심이라, 지역과 주택 수를 세무서에 먼저 문의하는 편이 안전합니다.

아파트 양도세율로 세금을 계산했다면 마지막은 신고입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

신고와 납부 방법

1. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다. 예를 들어 11월 잔금이면 다음 해 1월 말까지입니다.
2. 국세청 홈택스에서 '양도소득세 신고'를 선택하고, 양도·취득 정보를 입력합니다.
3. 계산된 세액을 납부합니다. 지방소득세는 위택스 또는 지자체에 따로 신고합니다.

같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월에 합산 확정신고를 해야 합니다. 기한 안에 하지 않으면 무신고 가산세 20%가 붙을 수 있습니다.

세금이나 환급 관련 절차는 토스 환급금 조회·신청 방법 글도 참고할 수 있습니다.

자주 나오는 질문을 정리합니다.

자주 묻는 질문

2년을 하루 못 채워 팔면 어떻게 되나요?

1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용됩니다. 비과세와 기본세율 모두 놓치므로 잔금일을 하루라도 늦출 수 있는지 먼저 확인하세요.

상속받은 아파트도 같은 방법인가요?

상속 주택은 취득 시점을 상속개시일로 보고, 취득가액도 상속 당시 평가액을 씁니다. 다른 집을 팔 때 주택 수에서 빠지는 특례도 있으니 따로 확인해야 합니다.

필요경비는 어디까지 인정되나요?

취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 샷시·확장 같은 자본적 지출은 증빙이 있으면 인정됩니다. 도배·장판 같은 단순 수리비는 대체로 제외됩니다.

직접 계산이 어려우면 어디에 물어보나요?

국세상담센터 126이나 관할 세무서 상담창구에서 무료로 안내받을 수 있습니다. 위 아파트 양도세율 표는 2026년 10월 기준이니, 계약 직전에 개정 여부를 한 번 더 확인하세요.

참고한 자료

• 국세청 홈택스
• 국세청
• 다주택자 양도세 중과 유예 종료 보완방안(조세금융신문)
• 국가법령정보센터 소득세법